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想定外の事態に慌てない!媒介契約の基礎知識はマンションナビで勉強できた

マンションナビを使って一括査定をしたあと、複数の不動産会社とやりとりする中でどの不動産会社とどういった契約を結ぶかは、売却活動の中での最初の悩みどころかもしれません。

想定していた額より大きい査定をしてくれたところと専任媒介契約を結ぶのか、それとも最初は複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶのか。

まずは基本的な知識をおさらいしてみましょう。

媒介契約の種類は3種類ある

自分のマンションを売るために、不動産会社に仲介を依頼して営業活動をしてもらうのが一般的です。その仲介を約束する時に結ぶのが媒介契約なのですが、これには次のような3種類があります。

・専属専任媒介契約・・・売却状況を1週間に1回以上報告し、売主自身が見つけた買主も含めて他社では売買せず自社だけが仲介して売り出しできるという契約で、レインズへ登録義務がある。

・専任媒介契約・・・売主が買い主を見つけることはOKだけど、売り出しは自社のみが行うという契約で、2週間に1回程度報告し、レインズへ登録義務がある。

・一般媒介契約・・・売り出しは何社が行っても良く、売主自身が見つけた買主に売ることも可能。そのかわり報告義務はなく、レインズへの登録義務もない。

マンションナビで一括査定してもらったあとに1社だけ気に入るところが見つかったなら、専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶことになりますが、この二つのうち大きな違いは買主自身が見つけた売主にも売れるかどうかという部分です。あとは、日数に違いはあっても報告するとか登録するといった内容には違いがないので、もしも身近に買ってくれそうな人が想定されるけど1社には仲介を依頼したい場合は、専任媒介契約の方にしておきましょう。

一般媒介契約と専任媒介契約のどちらがいいかは意見が分かれている

マンションナビで一括査定したあとはまず、複数社に依頼して頼むか、1社だけに頼むかでまず悩みます。1社だけなら専任媒介か、専属専任媒介契約となり、複数社に依頼するなら一般媒介契約となります。

ここで一つ想定しておかなくてはならないのが、囲い込みの心配です。一般媒介契約以外の2つは、1社のみが売るという契約のため、いくら全国規模のレインズに登録して希望者が来たとしても、自社で売りたいからということでこっそり断ってしまうケースがあるのです。そして日が経つと売れないことを理由に徐々に値下げさせていき、その結果安いからということで買主もその会社によって見つかるということになります。

こうした囲い込みへの注意喚起は情報誌でもされているのですが、一方で、本当に良い不動産会社なら責任感を持って、広告宣伝費をフル活用して優先的に頑張ってくれるので専任の方が良いとする意見もあります。

一般媒介の方は複数社が宣伝を担当するので、その分多くのチラシに掲載され、人目につきやすくなるというメリットもありますので、最初は一般媒介契約の方が良く、競争力が高まるので早く売れるという意見もあります。

まずは一般媒介契約で3ヶ月様子を見て専任媒介契約へと切り替える

マンションナビを使って査定したからといっても、そうすぐに信頼できる不動産会社を見極められないかもしれません。

ですので、まずは一般媒介契約を複数社と結び、3ヶ月の契約期間の中で各社の動向を見据えて信頼できる所と改めて専任媒介契約を更新時に切り替えて結ぶということも選択肢の一つです。

最初から慌てて専任媒介にし、囲い込みの被害に合わないためには、この方法が無難でしょう。考え方次第ではありますが、まずはいろんなことを想定し、自分の考えに合った方法で売却活動を進めて行けるといいですね。

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